De volledige tekst van het document.

Geacht College en Raad,

1. Stichting Ons Schellingerland (SOS), opgericht in 1962, gevestigd op Terschelling, is belanghebbende in de zin van art.1.2 onder 3 van de Awb, conform de doelstelling en de historie van de stichting, kort samengevat “Behoud van het eilander eigene”. Dat is inclusief het aanzicht op het dorp West-Terschelling vanaf de Waddenzee;

2. De zienswijze van SOS tegen het appartementencomplex van projectontwikkelaar Segesta uit Alkmaar op de locatie B&Y-terrein, grenzend aan het Groene Strand, betreft primair bezwaar tegen het ontwerp-Bestemmingsplan en secundair bezwaar tegen het ontwerpbesluit Omgevingsvergunning, met name over de ‘niet-welstand’;

3. Bij de aanvraag voor ‘Tiny Houses’ op Halfweg hebben college en raad van Terschelling in 2017 het motief gebruikt, dat: “Zonder zwaarwegende belangen voor het eiland wordt in principe geen medewerking verleend aan het aanpassen van het bestemmingsplan”. SOS onderschrijft deze stellingname, omdat bestemmingsplannen voor burgers rechtszekerheid (moeten) bieden. Dit is geen vrijblijvende zaak;

4. Ook SOS wordt echter in toenemende mate geconfronteerd met zogenaamde ‘postzegelplannetjes’ in situaties waarin plannen van initiatiefnemers strijdig zijn met het geldende bestemmingsplan (soms verouderd). In het donateursblad De Miedbringer van april 2017 heeft SOS gewezen op haar analysekader of protocol om dit soort ‘postzegelplannetjes’ in de praktijk te beoordelen;

5. In voorkomende gevallen toetst SOS deze plannen van initiatiefnemers aan de nut of noodzaak. Of meer uitgebreid aan de keuzeschaal: ‘Is het leuk, nuttig, noodzakelijk of urgent?’ En dit vanuit de uitgangspunten van een ‘goede ruimtelijke ordening’, het ‘algemeen belang’ alsmede een ‘deugdelijke motivering’. Dit zijn de toetsingscriteria uit de Algemene Wet Bestuursrecht (Awb). Dit komt neer op het principe: “Nee, tenzij”. Dit om incidentalisme of cliëntelisme - met een hoge ‘gunfactor’ - te voorkomen;

6. Als de gemeente, de Raad in hoogste instantie, de ruimtelijke wensen en uitgangspunten van een private initiatiefnemer/projectontwikkelaar overneemt zonder haar eigenstandige ‘deugdelijke motivering’ vanuit het publieke belang dat zij dient te dienen (zonder last), dan rijst de vraag waar de bestuursrechtelijke verantwoordelijkheid blijft. Anders gezegd: de rechtzekerheid voor de burger, de omgevingskwaliteit en de integriteit van het openbaar bestuur zijn in het geding. De bestuurlijke en bestuursrechtelijke verantwoordelijkheid laat zich niet privatiseren;

7. Onderhavig ontwerp-bestemmingsplan B&Y-terrein is zo’n ‘postzegelplannetje’. Het gaat daarbij om een recreatief appartementencomplex met 19 verkoopappartementen grenzend aan het Groene Strand, en om 4 woningen aan de achterliggende Zwarteweg. Het ontwerp-Bestemmingsplan en de ontwerp-Omgevingsvergunning (aanvraag) zijn opgesteld door projectontwikkelaar Segesta. Op verzoek van deze projectontwikkelaar is de Coördinatieregeling door de gemeenteraad van toepassing verklaard om de (bezwaar-)procedures – voor de initiatiefnemer - te minimaliseren. Zie ook punt 18;

8. Het college van B&W motiveert de afwijking van het - alleen hier - nog geldende Bestemmingsplan West-Terschelling (Centrum) uit 1986 als volgt: “Als hoofdgebouw mogen uitsluitend gebouwen worden gebouwd die overeenstemmen met de in de bestemmingsplanbeschrijving genoemde functie(s). Hieraan voldoet het huidige ontwerp met woningen en recreatieappartementen niet. Het bouwplan is echter wel in overeenstemming met het ontwerp-bestemmingsplan BenY-terrein. Het bouwplan kan worden gerealiseerd in overeenstemming met het nieuwe bestemmingsplan. Gelet op bovenstaande overwegingen is het college van mening dat er geen beletsel is voor het verlenen van de omgevingsvergunning” (einde citaat). Dit is een tendentieuse cirkelredenering, niet ‘deugdelijk gemotiveerd’ vanuit ‘een goede ruimtelijke ordening’ en het ‘algemeen belang’. Het beeld van cliëntelisme komt naar voren. Zie ook onder de punten 10, 11 en 12;

9. Indien een bestemmingsplan gewijzigd moet worden dan kan de eis worden gesteld dat de ‘noodzaak of urgentie’ daartoe wordt aangetoond vanuit publiek belang. ‘Leuk of nuttig’ voor de private initiatiefnemer/projectontwikkelaar zijn als motivatie niet relevant. In het onderhavige geval van het B&Y-terrein is de noodzaak om de vigerende bestemming ‘Bedrijven’ te wijzigen niet aangetoond of deugdelijk gemotiveerd.
Daarmee valt de bodem onder dit concept-Bestemmingsplan uit. Zie punt 3.
En daaraan gekoppeld: de bodem onder de ontwerpbesluit-Omgevingsvergunning;

In aansluiting daarop nog enkele nadere overwegingen:

10. De private partij Segeta verwijst in de media naar de ‘stedenbouwkundige randvoorwaarden’ die zij slechts uit zou voeren. Slechts ‘volgend’. Die randvoorwaarden zouden door de gemeenteraad zijn “opgesteld”. Dit is een omgekeerde voorstelling van zaken. De stedebouwkundige randvoorwaarden zijn als (maximaal) ‘wensbeeld’ (of ‘eis’) vanuit Segesta geformuleerd in besloten overleg met twee wethouders (het college). Dat waren (private) ‘afspraken’ tot bestemmingplanswijziging naar Wonen 1 en 2 (Recreatie) om vijf geplande bedrijfsloodsen op het B&Y-terrein te voorkomen waarvoor de procedure parallel nog loopt bij de bestuursrechter. Volgens het college (citaat): “Moeten die afspraken met Segesta worden “vastgelegd” in een raadsbesluit” (25 okt. 2016). De gemeenteraad heeft dus niet zelf - zonder last - de stedenbouwkundige randvoorwaarden ‘opgesteld’, al of niet na een Voorbereidingsbesluit. Ook hier is sprake van een tendentieuse cirkelredenering en berichtgeving;

11. De zodoende ondershands afgesproken ‘stedenbouwkundige randvoorwaarden’ betreft een (maximum) bouwoppervlak, twee typen bestemming Wonen 1 en 2  (waaronder de 19 recreatieappartementen) met bijbehorende bouwhoogten, als voortzetting van het aangrenzende nieuwe Bestemmingsplan-West 2012. Het betreft hier een gevoelige locatie aan de rand van het dorp West, naast een woonwijk met overwegend lage woningen, grenzend aan de duinen en de Waddenzee. Vanuit het ‘algemeen belang’ en een ‘goede ruimtelijke ordening’ is niet ‘deugdelijk gemotiveerd’ waarom deze nieuwe bestemmingen er in deze vorm naar bouwoppervlak, situering, bouwhoogten, functies en ontsluiting moeten komen. Ook de relatie van het bouwproject met de omgeving (van ‘binnen’ naar ‘buiten’ en van ‘buiten’ naar ‘binnen’) is vanuit het ‘algemeen belang’ niet ‘deugdelijk gemotiveerd’, zoals de ontsluiting, de milieu-zonering, het aanzicht op het Waardevol Dorpsgebied A. SOS mist ondermeer de doorwerking van een uitspraak van de Raad van State over de afstand tussen het beoogde appartementencomplex en het naastliggend bestaande (strand)-paviljoen De Walvis, en de Verklaring Van Geen Bedenkingen onderdeel natuur. Het is Jumping to Conclusions vanuit het eigen belang van projectontwikkelaar Segesta, met actieve steun van het college (twee wethouders);
12. Het maakt uit of eerst door de gemeente een bestemmingsplan wordt opgesteld ‘waarbinnen’ vervolgens een privaat bouwproject wordt gerealiseerd: de traditionele aanpak. Of dat eerst een privaat bouwproject wordt ontworpen ‘waaromheen’ een bestemmingsplan wordt geformuleerd (door dezelfde private partij). Bij het B&Y-terrein is de tweede variant aan de orde, terwijl de eerste variant aan de orde had moeten zijn gezien de lange historie en de kwetsbare locatie. Dit is de gemeente(-raad) aan te rekenen, mede gezien de ‘verjaring’ van het oude bestemmingsplan uit 1984;

13. Vanuit hogere beleidskaders wordt het volgende gesteld:
In de PKB-Waddenzee III staat: “Dat bebouwing van de randen van de Waddenzee alleen mogelijk is als het gaat om een dwingende reden van openbaar belang, en als de bebouwing aansluit bij al bestaande bebouwing.”
In de Barro staat “Dat geen inbreuk op landschappelijke kwaliteiten van de Waddenzee mag plaatsvinden.” Dit geldt dus ook voor de randgebieden, het land.
“In het Streekplan Friesland staan in aansluiting op het rijksbeleid de bijzondere waarden van de Waddeneilanden voorop. Geconcentreerd in de dorpen is ruimte voor wonen en werken, afgestemd op de eilander situatie.”
“In het Waddengebied geldt dat voor nieuwe bebouwing in het stedelijk gebied de maximaal toelaatbare bouwhoogten dienen aan te sluiten bij de hoogte van de bestaande bebouwing. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet allereerst middels de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ worden nagegaan of er regionale behoefte is.”
In de gemeentelijke Toekomstvisie TS-25 (2016) staat: “De kernwaarde ‘authenticiteit’ vraagt om ontwikkelingen die passen bij de schaal van de omgeving.”
Het ontwerp-Bestemmingsplan BenY-terrein voldoet niet aan de hogere beleidskaders.

14. Een recreatieve appartementencomplex (in het luxe verkoopsegment) zou een nieuwe functie betekenen in het overwegend kleinschalige woon- en winkelgebied van het dorp West: geen ‘goede ruimtelijke ordening’ dus. Zeker niet in het randgebied naar de Waddenzee en het Groene Strand (PKB-III). De recent vastgestelde Woonvisie geeft aan dat de knelpunten vooral liggen bij de woningen voor starters en jonge gezinnen, terwijl daarvoor gebrek aan beschikbare ruimte bestaat. Een eerder bouwplan (van Segesta) voor de locatie B&Y behelsde ook woonappartementen. De grote bouwdichtheid (massaliteit) was toen reden voor de gemeenteraad om dit plan af te wijzen. Onderhavig bouwplan voegt niets toe, is functioneel strijdig en kwa bouwvolume zeker zo massaal. Consistent?

15. Wat betreft ‘Welstand’ geeft de Adviescommissie voor de Ruimtelijke Kwaliteit (voorheen Hûs en Hiem) aan dat de bouwaanvraag voor het B&Y-terrein “Voldoet aan redelijke eisen van welstand”. Dat is de standaard formulering die zonder ‘deugdelijke motivering’ niets bewijst. Het gebouw zou “Aansluiten bij het dorpse bebouwingsbeeld”. In de raad(scommissie) werden daarbij door raadsleden vraagtekens gezet mede vanwege het Waardevol Dorpsgebied A van West (uit de Welstandsnota 2004, deelgebied 3). De vraag is dan ‘wie’ de Welstand bepaalt: de externe adviseur of de gemeenteraad? Gesteld wordt door de Welstandcommissie dat het gebouw in de omgeving past wat betreft “Kleur- en materiaalgebruik”. De ‘Beeldkwaliteit’ van een gebouw in relatie tot zijn omgeving wordt echter ook - of vooral - bepaald door het bouwvolume, de bouwrichting, de dakvorm, de geleedheid, de situering op het perceel en het perspectief. Bouwoppervlak, goot- en nokhoogte - en dus als resultante daarvan het bouwvolume - zijn aspecten die in het Bestemmingsplan aan de orde zijn. En die door de massaliteit en het gebrek aan ‘deugdelijke motivering’ (over ‘goede ruimtelijke ordening’) ter discussie staan. Daarbinnen mag de Welstandscommissie iets zeggen over materialen, kleuren en details die al of niet ‘passend’ zijn in de omgeving. Dat is ook belangrijk, maar het gaat hier om het ‘Grote Geheel’ dat niet passend is. Dat is een zaak van het Bestemmingsplan en dus van de gemeenteraad. Hetgeen te bewijzen was;

16. Bij de bouwhoogte zoals deze in de praktijk vanaf het Groene Strand en vanaf de Waddenzee visueel wordt ervaren speelt ook het aan te houden ‘bouwpeil’ van waaruit wordt opgebouwd. Dit is dus de hoogte die de projectontwikkelaar in technische zin aanhoudt om zijn gebouw een zo groot mogelijk bouwvolume te geven vanuit zijn private belang. Bij de recreatiehuis-nieuwbouw in de duinen gebeurt dit ook.
Het aan te houden bouwpeil is onderwerp in het Bestemmingsplan, maar heeft zijn doorwerking in de Beeldkwaliteit (welstand). Uitgaande van het niveau van het grasveld voor paviljoen De Walvis (gemiddeld op circa 2.5 m + NAP) en het grondpeil van het voorste gebouw (op 5.2 m + NAP) is de nokhoogte van de voorste drie gebouwen direct grenzend aan het (schelpen) parkeerterrein te bepalen op 2.7 meter plus 10.73 meter is circa 13.4 meter belevingshoogte vanaf het grasveld (plus maximaal 10% marge). Dit is ca. 2.3 meter - één bouwlaag - hoger dan de nokhoogte van de aangrenzende hoekwoning. De achterliggende appartementen zijn nog weer hoger (ca. 1 meter). Dit veroorzaakt – vanuit de Waddenzee én het dorp - een beeld van massaliteit en is op die locatie vanuit Beeldkwaliteit en Welstand niet acceptabel. Aan de kwaliteit van de argumentatie in het Welstandsadvies van Hûs en Hiem/Ruimtelijke Kwaliteit wordt door SOS getwijfeld;
 
17. Reeds eerder stelde SOS (zie bijlage), dat deze gevoelige locatie vanuit ‘algemeen belang’ een ‘deugdelijk gemotiveerde’ set aan eigenstandige bestemmingsplan-voorschriften verdient vanuit ‘een goede ruimtelijke ordening’ (en Welstand). Daarom was de locatie ook afgesplitst van het nieuwe Bestemmingsplan-West 2012 voor het gehele dorp. Het kritiekloos - en op verzoek/eis van de projectontwikkelaar - ‘doorrollen’ van de bestemmingsplan-voorschriften Wonen 1 en 2 (Recreatie) vanuit het nieuwe Bestemmingsplan-West 2012 is niet acceptabel. Dat is vanuit de gemeente ondoordacht gebeurd, zonder ruimtelijke moraal en/of vanuit een dubbele agenda. Met de SOS-inspraakbijdrage (zie bijlage) is, behoudens een opmerking over welstand door enkele raadsleden, niets gebeurd;

18. Volgens art.3.30 van de Wet Ruimtelijke Ordening worden aan het toepassen van de Coördinatieregeling (om de procedures te versnellen) twee eisen gesteld:
a. het moet gaan om de verwezenlijking van ‘gemeentelijk ruimtelijk beleid’, en
b. het moet wenselijk zijn om de gecoördineerde besluitvorming in te zetten voor de verwezenlijking van dat beleid.
Uit de eerder genoemde punten blijkt dat niet aannemelijk is dat aan beide eisen is voldaan. Het gaat om het realiseren van een project van een projectontwikkelaar en niet om het realiseren van ‘gemeentelijk ruimtelijk beleid’.
Verder loopt er nog een procedure bij de bestuursrecht bank met betrekking tot realisatie van Bedrijfsloodsen op het zelfde terrein. Gelet daarop is de vraag of wel gebruik gemaakt kan worden van de Coördinatieregeling. Dit vereist een uitspraak van de Raad van State;

19. In de gemeentelijke aankondiging over de ter inzage legging van het ontwerp-Bestemmingsplan en de ontwerpbesluit Omgevingsvergunning BenY-terrein staat dat een zienswijze ingediend moet worden bij het college van B&W.
SOS is van mening dat het procedureel juister is, en bij ontwerp-bestemmingsplannen gebruikelijk/verplicht, dat een zienswijze op het ontwerp-bestemmingsplan gericht wordt aan de gemeenteraad. Het college van B&W beslist alleen over de ontwerpbesluit Omgevingsvergunning. Om verwarring te voorkomen wordt onderhavige zienswijze daarom toegezonden aan zowel het college van B&W als aan de gemeenteraad van de gemeente Terschelling (zie adressering).

Conclusies:
a. de publiek-private planvorming rond het B&Y-terrein is weinig transparant, democratisch en gewetensvol. De gemeenteraad heeft zich laten intimideren en de burgers worden om de tuin geleid;
b. er is geen ‘noodzaak’ of ‘deugdelijke motivering’ tot bestemmingsplan-wijziging vanuit het ‘algemeen belang’. Niet de grondeigenaar bepaalt de bestemming, maar de gemeenteraad;

c. het bouwontwerp past niet bij ‘het eilander eigene’ (authenticiteit) naar stedenbouwkundige structuur en -functies (‘Goede ruimtelijke ordening’), en naar schaalgrootte en beeldkwaliteit (‘Welstand’, massaliteit). Dit in relatie tot het kleinschalige dorp West-Terschelling met de status van Waardevol Dorpsgebied A en het hogere beleid in de PKB-Waddenzee III en andere beleidskaders;

d. het ontwerp-Bestemmingsplan B&Y-terrein (met de ontwerp-Omgevingsvergunning) moet door het College van B&W of de gemeenteraad worden ingetrokken wegens een veelheid aan beleidsmatige, inhoudelijke en procedurele gebreken;

e. een ander bestemmingsplan moet door de gemeente voor deze locatie worden opgesteld waarin gewetensvoller met de kwetsbare locatie aan het Groene Strand en de dorpsrand van West wordt omgegaan. Niet vanuit een private ‘inhoud- en winstmaximalisatie’ (bestemmingswinst), maar vanuit een publieke ‘Goede ruimtelijke ordening’ en ‘Welstand’;

f. Segesta kan anders beter de door haar gewenste bedrijfsloodsen bouwen op grond van het vigerend Bestemmingsplan en haar daartoe strekkende Omgevingsvergunning. Haar chantagemiddel is bot.

SOS houdt zich het recht voor om in een later stadium met aanvullingen te komen, bijvoorbeeld naar aanleiding van de uitspraak van de bestuursrechtbank over de vergunde bedrijfsloodsen, de Verklaring Van Geen Bedenkingen van de provincie en andere ingebrachte zienswijzen en reacties.

Namens het SOS-bestuur,

H.F.Schurink, voorzitter       J.A.Smit, secretaris