Zienswijze bouw van een hotel te Midsland aan Zee

Door gerard op di, 21/12/2021 - 16:37

De Stichting ons Schellingerland heeft bezwaar tegen de bouw van een hotel te Midsland aan Zee bij de strandovergang. Hier volgt de zienswijze:

Het College van Burgemeester en Wethouders
Postbus 14
8880 AA WEST-TERSCHELLING

Heemstede, 9 december 2021

Inzake: Zienswijze ontwerpbestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee en ontwerp omgevingsvergunning badhotel

Geacht College,

Stichting ons Schellingerland, zetelende te Lies 73 te 8895 KS Lies Terschelling heeft kennis genomen van de bekendmaking Coördinatieregeling ontwerpbestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee en ontwerp besluit omgevingsvergunning Midsland aan Zee Terschelling.

S.O.S. voert de navolgende zienswijzen aan tegen de plannen, waaronder het toepassen van de coördinatieregeling.

Coördinatieregeling

De coördinatieregeling is bij besluit van 26 september 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Indien een concreet gemeentelijk ruimtelijk investeringsproject in een bestemmingsplan zijn plaats moet krijgen, en een concrete aanpassing vergt van het bestemmingsplan gericht op verwezenlijking van dat investeringsproject, kan de gemeenteraad besluiten voor de verwezenlijking van dat onderdeel van het gemeentelijk ruimtelijk beleid de gemeentelijke coördinatieregeling toe te passen. Een dergelijk besluit kan worden aangemerkt als de zogenaamde startmodule. De aanleiding tot het vaststellen van de coördinatieregeling was gelegen in het feit dat de rechtbank op 14 april 2017 beroepen tegen het eerste bouwplan gegrond heeft verklaard en daarbij heeft overwogen dat een nieuw besluit dient te worden genomen op de aanvraag. Daartoe is het echter niet

gekomen. Volgens het coördinatiebesluit zijn door de rechtbank de bestreden besluiten vernietigd en het college van burgemeester en wethouders moet opnieuw op de gewijzigde aanvraag beslissen. Hierbij moet toepassing worden gegeven aan artikel 6 van het bestemmingsplan Midsland aan zee en de overige bepalingen uit dit bestemmingsplan voor zover die noodzakelijk zijn voor de uitleg en interpretatie van het onderhavige artikel 6.

Met andere woorden, het coördinatiebesluit uit 2017 was bedoeld om mede op de gewijzigde aanvraag te beslissen en niet op het onderhavige ontwerpbestemmingplan en omgevingsvergunning hetgeen immers een nieuwe aanvraag betreft. De conclusie moet dan ook luiden dat ten onrechte gebruik wordt gemaakt van een coördinatiebesluit uit 2017.

In een vergelijkbaar geval, de Manege Hoorn, heeft uw Raad het toepassen van een coördinatieregeling afgewezen, onder meer omdat de rechtsbescherming in het geding komt. Gelet op deze bovengenoemde omstandigheden dient een nieuw coördinatiebesluit te worden genomen.

Kustpact

De plannen zijn in strijd met het Kustpact dat in 2017 door onder andere gemeenten is vastgesteld. S.O.S. moet constateren dat de nu voorgenomen recreatieve bebouwing langs de Noordzeekust van Terschelling in strijd is met de afspraken die zijn gemaakt in het kustpact. Immers, het hotel, bestaande uit 3 verdiepingen met een bouwhoogte van 12, 5 meter zal hoog uitsteken boven het duingebied en op grote afstand zichtbaar zijn.

Natuurnetwerk Nederland

S.O.S. constateert dat de voorgenomen bouw op gespannen voet staat met het Barro, dat op 27 mei 2020 is geactualiseerd. Een toetsing geeft aan dat er geen significantie aantasting plaats vindt van het Natuurnetwerk, maar dat wordt door S.O.S. betwist. Het is evident dat realisering van het hotelplan een grote aantasting betekent van de natuurwaarden.

Afbakening terrein

De initiatiefnemer heeft het erfpachtterrein afgebakend en heeft daarbij mogelijk een gedeelte van het terrein “ingepikt”. Voor vaststelling van het betreffende terrein zou de kadastrale grens van het erfpachtterrein eerst precies moeten worden vastgesteld, waarbij expliciet moet worden aangegeven dat het bouwvlak voor het nieuwe hotel geheel binnen de erfpachtgrens ligt en niet daarbuiten op grond in het bezit van andere overheidsorganisaties zoals Rijkswaterstaat/Domeinen. Ook moet de vraag worden

beantwoord of de kadastrale grens wel overeenkomt met de grenzen vermeld in het bestemmingsplan

Behoefte aan een hotel

S.O.S. betwist dat er behoefte bestaat aan een hotel. S.O.S. meent dat Terschelling over meer dan voldoende logiesmogelijkheden beschikt. In de Toekomstvisie 25 van de gemeente is overwogen dat de Terschellinger kernwaarde 'authenticiteit' vraagt om ontwikkelingen op Terschelling die passen bij de schaal van de omgeving. Vernieuwing en kwaliteitsverbetering leggen mogelijk een grotere claim op de beschikbare ruimte. Dit is een wankel evenwicht waar de juiste balans in gevonden moet worden. Daarnaast zijn de behoeften van de consument uitgangspunt: of het nu gaat om avontuurlijk vermaak waarin het beleven centraal staat of om authenticiteit en cultuurhistorie. Het aanbod moet daar op aansluiten. Een beheersbare, selectieve groei van de toeristisch-recreatieve sector moet afgestemd zijn op het sociale draagvlak en de fysieke draagkracht van het eiland. Groei wordt onder andere mogelijk door nieuwe doelgroepen aan Terschelling te binden. Samenwerking met andere Waddeneilanden, ontwikkeling van zorgtoerisme of het organiseren van buitenzomerse activiteiten en evenementen kunnen er voor zorgen dat gasten gedurende een langere periode in het jaar naar Terschelling komen. Nieuwe horecabedrijven zijn in principe niet toegestaan. Maar aan bedrijven die horeca als ondergeschikte nevenactiviteit wensen wordt ruimte geboden. Dit past bij een kwaliteitsverbetering van het toeristisch product van Terschelling en het bieden van totaalconcepten aan de eilandgasten. Tevens wordt onderkend dat vernieuwing, innovatie en professionalisering van de toeristische en recreatieve sector noodzakelijk is om in te blijven spelen op de behoeften van de eilandgasten.

Echter, het gaat niet om ondergeschikte horeca, maar om een restaurant met 80 plaatsen, waar de appartementen plaats bieden voor 54 bedden. Dat maakt dat de Horeca als dominant moet worden aangemerkt en dus in strijd is met de Toekomstvisie. In het vigerend bestemmingsplan is al passend gebruik opgenomen met maximaal aantal van 30 logiesplaatsen. Nu wordt voorgesteld om voor 54 personen logies aan te beiden met een restaurant voor 80 personen, hetgeen voor S.O.S. onaanvaardbaar is.

Horecabeleid Terschelling

De toelichting bevat de stelling dat er op dit moment er een globaal evenwicht is tussen het aantal horecabedrijven en de druk die de aanwezigheid van horeca geeft op het woon- en leefklimaat en de natuur. Ook de ruimtelijke spreiding van de horeca sluit goed aan op de

ruimtelijke en functionele zonering van Terschelling (Structuurplan Terschelling voorbij 2000). Gekozen wordt daarom om het aantal horecabedrijven als geheel niet te laten groeien. In een bijzondere situatie kan van dit principe worden afgezien, bijvoorbeeld bij een zeer bijzondere functie of een zeer bijzonder gebouw op een speciale locatie, en als dit ruimtelijk goed inpasbaar is.

S.O.S. meent dat er geen sprake is van een zeer bijzondere functie of een zeer bijzonder gebouw op een speciale locatie en niet goed ruimtelijk inpasbaar is. S.O.S. wijst daarbij op het nabij gelegen Hotel Paal 8 dat een soortgelijke functie kent, maar al jaren wordt geplaagd door exploitatieverliezen. Dat maakt dat het aantal thans bestaande horecabedrijven niet moet groeien en realisering van het onderhavige bouwplan in strijd is met het Horecabeleid.

Natuurwaardenonderzoek

Omdat de uitgevoerde veldbezoeken volgens de toelichting in 2017 plaatsvonden is in 2021 nog een actualisatie geweest in de vorm van een Quick scan. Deze Quick scan leidt tot de volgende conclusie. Omdat op het perceel geen soorten voorkomen met een speciale bescherming van de Wet Natuurbescherming en de zorgplicht geen extra eisen stelt aangaande de voorkomende algemene soorten op het perceel is voor de bouw van het badhotel de aanvraag van een ontheffing van de Wet Natuurbescherming voor de soortenbescherming bij de Provincie Fryslân niet nodig.

S.O.S. meent dat een quickscan niet voldoende is op tot een actualisatie te komen. Gebleken is dat ter plaatse de gele zandhagedis voorkomt die speciale bescherming op grond van de Wet natuurbescherming en dat derhalve een ontheffing van de Wnb noodzakelijk is.

Daarbij dient ook in ogenschouw te worden genomen, dat op het Noordzeestrand ten westen en oosten van de strandovergang een aanzienlijke strook met embryonale duinen tot ontwikkeling is gekomen met verdere ontwikkeling van groene stranden. Geconstateerd is dat in 2021 de kleine plevier heeft gebroed, waardoor het aannemelijk is dat ook de bontbekplevier aldaar broedt of zal broeden.

Voorts is het effect van toename van de toeristische druk door de bouw van het hotel op deze strook niet goed onderzocht.

Voorts speelt inmiddels ook de voorgenomen ontwikkeling van het Punthoofd en bunkerdorp, inclusie het aanleggen van een nieuw fietspad. Het voorkeurstraject van dit fietspad komt op de strandovergang van Midsland aan Zee precies uit tegenover de

bouwlocatie. Beide projecten komen daarmee in elkaars vaarwater. Voorts komen bij realisering van beide projecten in korte tijd veel nieuwe verhuurobjecten in een betrekkelijk klein gebied tussen Midsland aan Zee en Formerum aan Zee. Natura2000 vereist dat er een cumulatietoets wordt opgesteld waarin de effecten van beide projecten samen worden geanalyseerd. Een dergelijke toets is niet opgesteld en dat is van groot belang nu het beoogde fietspad hoe dan ook zal leiden tot toename van de toeristische druk op de in ontwikkeling zijnde groene stranden tussen Midsland aan Zee en Formerum aan Zee.

Tot slot

Een argument om medewerking te verlenen aan het bouwplan wordt ontleend aan verkregen rechten in het verleden. Echter, sinds 1986 is geen gebruik gemaakt van deze rechten en kunnen derhalve als verjaard worden beschouwd. Gelet op de aandacht die het gebied heeft gekregen op grond van de Wnb, het Kustpact e.d. had het in de rede gelegen om het Badhotel weg te bestemmen en zo in overeenstemming te brengen met rijks- en provinciaal beleid gericht op bescherming van de kuststrook en duinlandschap.

Conclusie:

Op grond van het bovenstaande wordt geadviseerd het bestemmingsplan niet vast te stellen en de aanvraag om een omgevingsvergunning te weigeren.

Met vriendelijke groet,

J.W. Spanjer

Voorzittter